En esta primera fase del proyecto está previsto construir 366 viviendas y 309 plazas de hotel. El grupo aragonés de la nieve negocia con el de López Soriano la compraventa de 4,4 hectáreas al lado de la estación del valle de Benasque.
Aramón tiene previsto ingresar alrededor de 25 millones de euros por la venta de aproximadamente un tercio de la ampliación de la urbanización de Cerler, ubicada al lado de la estación de esquí del valle de Benasque. Aunque todavía está pendiente de firma, la compraventa (de no torcerse a última hora por las cláusulas de salvaguarda que incluye el contrato para garantizar la construcción de cierto número de plazas hoteleras en vez de viviendas) se hará con el grupo López Soriano, ganador de un concurso cerrado que Aramón organizó entre cinco candidatos al estilo de las adjudicaciones públicas.La operación supondrá el inicio del fin para un proyecto, el de la ampliación de la urbanización de Cerler, que comenzó a tramitarse en 1966, cuando se creó la estación permutando terrenos edificables con los propietarios del área esquiable. Hasta la fecha, se ha urbanizado y construido la llamada unidad de ejecución 1, de 30,5 hectáreas de extensión. Lo que ahora se quiere llevar a cabo es la unidad de ejecución 2, que abarca unas 18,3 hectáreas (12,7 de ellas destinadas a usos comerciales, hoteleros y residenciales y aparcamientos; 1,3 a equipamientos; 2,1 a zona verde y otras 2,1 a viales), de las cuales más del .
80% pertenecen a Aramón.
El punto de partida para poder realizar la operación fue la aprobación por parte del Ayuntamieto, el pasado mes de febrero, del plan parcial de ordenación urbana. A partir de ese momento, Aramon se planteó la posibilidad de materializar de una sola vez la venta de las 18,3 hectáreas, una opción que hubiera supuesto unos ingresos de 120 millones y que era bien acogida en la DGA.Sin embargo, se ha impuesto el criterio del otro socio, Ibercaja, que ha preferido fraccionar la operación en tres fases y un periodo de cuatro o cinco años. Así, el primer paquete que se ha ofertado es de 4,4 hectáreas, 2,9 de ellas destinadas a la construcción de 366 viviendas y 1,5 donde se tendrán que edificar 309 plazas hoteleras que, en principio, se repartirán en tres pequeños establecimientos de ese tipo.
El consejero delegado de Aramón, Javier Blecua, asegura que, con ese fraccionamiento en tres tiempos del desarrollo urbanístico, "se garantiza que la oferta residencial y hotelera salga al mercado de forma más racional, lo que permitirá un encaje más cómodo y adecuado con la demanda que si se urbanizase todo el espacio disponible a la vez".
Hoteles por viviendas
Otras de las cuestiones espinosas en el plan de ordenación aprobado es la densidad de edificación permitida. El propio Blecua admite que las 1.400 viviendas programadas para el conjunto de la unidad de ejecución 2, "que nos llegan heredadas por el planteamiento anterior, representan una densidad demasiado elevada para la filosofía que Aramón quiere adoptar en sus actuaciones, con el máximo respeto al entorno y la mayor calidad arquitectónica posible".Por ese motivo, y "a pesar de que supone una disminución importante sobre los ingresos posibles", siempre según el responsable de Aramon, se ha optado por restar el número de viviendas a cambio de aumentar el de plazas hoteleras. "Además, todos los estudios demuestran que el hotel es más beneficioso para la economía de la zona relacionada con la estación de esquí, ya que se incrementan las plazas disponibles para albergar esquiadores, lo que se traduce en más venta de bonos para las pistas y más consumo en los comercios", añade Blecua.
La forma de favorecer ese desplazamiento de viviendas hacia plazas hoteleras se ha materializado en el concurso restringido planteado por Aramón. Una de las claves para conseguir puntos en el mismo era, precisamente, la incorporación de habitaciones de hotel en la oferta que se hiciera. De hecho, y aunque también puntuaban otros aspectos, la ganadora ha sido la que menos viviendas y más plazas hoteleras ha propuesto.
Garantizar el cumplimiento de la propuesta en los términos que se ha hecho es una de las principales preocupaciones de Aramón, para que posteriormente no haya un cambio de planes y la empresa que se haga con el suelo pueda construir sin cortapisas. Ése es el motivo de que todavía no se haya materializado la firma del acuerdo con López Soriano, grupo que acudió al concurso acompañado de Alosa, Agreda Automóviles, Ordisa y la firma vasca Cosimet.
Las cláusulas de garantía buscan asegurar que la empresa adquiriente del suelo ejecute el plan previsto en tres años y que se encargue de la gestión de los hoteles durante otros quince. Además, en el caso de que finalmente hubiera un aumento del número de viviendas, se pretende añadir una fuerte penalización por cada una de ellas.
Urbanización completa
A pesar de que el suelo que se venderá es sólo la tercera parte del de la ampliación global, la empresa compradora asumirá las obras de urbanización de toda la unidad de ejecución 2 y las de remodelación de la unidad de ejecución 1, que precisa un importante remozado. El resto de fincas de las 18,3 hectáreas de terreno disponible para la ampliación quedarán, por lo tanto, listas para que las siguientes operaciones sean exclusivamente de construcción.
No todas las actuaciones de urbanización quedarán cubiertas en esta operación, ya que Aramón tendrá que aportar los dos millones de euros que costará un nuevo vial de acceso a la urbanización de Cerler, que irá más pegado al monte que el actual, lo que permitirá crear un recorrido circular que facilite el tránsito de vehículos, siempre complicado en los días de mayor afluencia a las pistas de esquí.
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